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50城土储消化周期仅为14个月 东莞仅3.5个月最低(

来源:网络整理   时间:2017-09-18 16:54

9月18日,易居研究院发布50城土消化周期报告,报告显示:1、 土地储备:截止2017年8月份,全国50个城市土地储备面积同比增长11%,但观察历史数据,总体上还是处于偏低水平。2、 去化周期:全国50个城市土储去化周期总体较小。观察历史数据,其已经从过去的高位持续下滑到目前14个月的低位水平。

严跃进认为,土地储备规模影响预售商品房的规模,部分“低土储”的城市需要积极供地,以及加快在途商品房的投资和建设。

一、土储规模连续10月同比增长

1、8月份土地储备规模同比增一成

城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量,属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴,它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。我们定义:城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场出让的土地建筑面积总和,此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地,但不包括工业用地和其他用地。

截至2017年8月份,易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为61282万平方米,环比增长4%,同比增长11%。近期50城土地储备规模上升,得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向,部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏,进而扩大了土地储备的规模。但若观察2011年以来的土地储备规模,当前50城6亿平方米的土储其实是偏低的。从稳定房价等角度看,后续依然需要积极增加土地储备规模。

图1  50个典型城市土地储备面积

50城土储消化周期仅为14个月 东莞仅3.5个月最低(

数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

土地储备规模的同比增幅曲线更容易反映当前市场走势。从数据上看,土地储备规模的同比增幅已保持了连续10个月的同比正增长,且增幅有扩大的趋势。但由于2016年的基数值相对低,所以当前土地储备规模依然没有走出低位的区间。

图2  50个典型城市土地储备面积同比增幅

50城土储消化周期仅为14个月 东莞仅3.5个月最低(

数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

2、20个城市土储规模低于同期水平

50个典型城市中,有30个城市的土地储备规模呈现不同程度的同比正增长。其中无锡、中山和惠州等城市的土地储备规模同比增幅较大,分别为255%、182%和139%。对于无锡市场来说,2016年开始房屋交易市场持续火热,这也带动了土地市场交易的活跃,土地储备规模容易攀升。而对于中山等城市来说,过去两年供地节奏较为缓慢,导致2016年的土储规模并不大,而今年上半年市场销售较为火爆,也加快了土地储备工作的开展。

另外有20个城市的土地储备规模呈现不同程度的同比下跌。其中泉州、东莞和珠海等城市的土地储备规模同比跌幅较大,分别为59%、56%和44%。此类城市供地节奏总体上较为缓慢,后续从稳定房价以及增加房源等角度,都需要积极增加土地供应,同时优化供地结构。

表1  50个典型城市土地储备面积同比增幅排行

50城土储消化周期仅为14个月 东莞仅3.5个月最低(

数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

二、土地储备去化周期位于低位水平

1、8月份土地储备去化周期为14个月

我们定义:城市土地储备去化周期=当月土地储备总规模/过去6个月新建商品房成交面积平均值。从经验值判断,大于18个月说明相应城市的土地储备规模偏大,供地节奏可以适当放缓。而小于18个月则说明土地储备规模相对偏小,需要积极增加土地储备。

2017年8月,全国50个城市土地储备去化周期为14个月,和7月份持平。其含义是,若按照当前商品房销售的节奏,此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。观察历史数据,受房屋销售市场持续升温等因素的影响,自2015年第四季度开始,土地储备去化周期持续走低。而到了今年第二季度,各大城市房地产管控政策较为严厉,市场交易开始走弱,加上各地供地节奏加快,所以该指标正在低位水平上做小幅反弹。

图3  50个典型城市土地储备去化周期

50城土储消化周期仅为14个月 东莞仅3.5个月最低(

数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

2、郑州合肥等省会城市供地节奏或太快

从50个城市的分类来看,各个城市土地储备规模的去化周期有较大的差异。其中,包括肇庆、郑州、合肥等城市的土地储备去化周期相对偏大。其中肇庆此前几个月去化周期均基本上在35个月左右,但8月份肇庆土地交易规模较大,达到389万平方米,这使得土地储备规模快速拉升,所以去化周期有明显反弹。而对于郑州和合肥来说,其作为中部较为优质的城市,这两年一直成为房企拿地的重点区域,所以也容易形成较大规模的土地储备。加上最近房屋销售市场快速降温,所以此类城市去化周期较大,分别为44个月和39个月。从这个角度看,此类城市的供地相对是过于激进的。



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